无锡仲裁委员会关于某甲诉与某乙要求继续履行房屋买卖合同纠纷案

　

　　基本案情

　　2012年某甲向某乙购买了一套位于无锡的拆迁安置房，当时双方约定满五年后办理房产过户手续。某甲已支付了全部房款并实际占有了案涉房屋。到了2017年，无锡市人民政府发布了锡房调办[2017] 3号《关于贯彻市政府办公室加强房地产市场调控补充意见有关事项的通知》，其中第二条第四款规定：“非本市户籍居民家庭购买住房时，应提供自购房之日前累计2年(含) 以上在本市缴纳的社保或个税证明。在江阴、宜兴缴纳2年(含) 以上社保或个税的非本市户籍无房家庭，可在市区新购一套住房。”，因某甲是武汉人，并不具备此条规定的条件。双方共同前往市不动产交易中心办理过户手续时，被告知由于政策的限制而不能过户。为此某甲向无锡仲裁委员会申请仲裁，要求裁决某乙按照合同约定配合办理产权过户手续。

　　争议焦点

　　（一）本案中申请人是否为适格主体，本案合同是否有效？

　　（二）仲裁庭是否应当裁决支持某甲的仲裁请求？

　　处理结果

　　（一）本案中申请人是否为适格主体，本案合同是否有效？

　　仲裁庭认为，首先某甲在签订安置房买卖合同时是适格的主体。锡房调办[2017] 3号《关于贯彻市政府办公室加强房地产市场调控补充意见有关事项的通知》从2017年9月25日24时起执行，在此之前某甲与某乙签订房屋买卖合同合法依规，具有法律效力。

　　其次，虽然当事人可以按自己的真实意思表示签订合同，但此约定不能违反法律、行政法规的强制性规定、也不得损害国家利益、集体利益、第三人利益和社会公共利益。2019年11月8日施行的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第三十一条规定，“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理”。最高法院在九民纪要的理解与适用一书中提出了五个方面的考量因素，以评判政策是否属于公序良俗及对合同效力的影响。仲裁庭认为案涉合同违反了无锡的地方政策，不宜认定为违背公序良俗进而认定案涉合同无效，故本案所涉的合同合法有效。

　　（二）仲裁庭是否应当裁决支持某甲的仲裁请求？

　　本案中，某乙同意配合某甲完成过户手续，双方之前也共同办理了过户手续，但因政策原因未能如愿。可以看到，不能办理过户的原因并非某乙的违约行为所致，而是某甲不符合办理过户的条件。某乙已经履行了协助过户的合同义务，某乙对某甲提出的仲裁请求本身并无争议，不存在不配合的事由。

　　本案房屋买卖合同本身就是一个附条件的合同，其所附的条件就是合同订立后五年方可办理过户，正是基于当时“满5年上市”的地方政策的规定。而后新的地方政策又对不具有无锡市户籍的购房人形成限制，此亦属于购房人订立合同中能够预见到的市场风险。某甲可以通过补交两年的社保或者个税来满足政策规定的条件后，再自行办理过户手续。现某甲提起仲裁的目的，是希望凭借裁决书的效力突破政策的限制，从而实现过户的目的，该目的不具备合法性，不应得到仲裁庭的持，应驳回某甲的仲裁请求。

　　典型意义

　　在仲裁案件中，经常存在有些当事人会通过诉讼或仲裁程序来规避政策限制，实现某些特定人员的不合法利益的目的。这时就需要我们通过穿透式审理思维，查明当事人的真实意思，探求真实法律关系，找出当事人在表面的仲裁请求下意图达到的真实目的，依照法律规定作出正确合理的裁决。